Autor: Davi Vasconcelos

Locatário pode votar em assembléia ? e agora ?

24/8/2019 - Votorantim - SP

 

Inicialmente pode não parecer, mas é bastante comum locatários que desejam participar ativamente das questões relacionadas ao condomínio, até mesmo porque as decisões que são votadas em assembleia afetam de forma direta ou indiretamente aos locatários.

 

• Despesas ordinárias são todos os gastos rotineiros e necessários para manutenção do condomínio, como: salários, prestadores de serviços, encargos fiscais e trabalhistas, despesas de consumo, manutenção, seguro, gastos administrativos, conservação, pequenos reparos e outras.
• Despesas extraordinárias, como o próprio nome diz, são os gastos extras oriundos de imprevistos como vazamento, substituição de equipamentos, reformas, benfeitorias e, salvo algumas situações emergenciais, a capitação de valores para despesas extraordinárias é precedido de assembléia.

 

Porém muitas vezes, geralmente quando a assembleia envolve assuntos importantes, é vedado ao locatário o direito de votar. Mas essa restrição é considerada legítima?

 

I - Os dois lados da moeda.

 

Primeiramente importa ressaltar que o nosso código civil nada diz a respeito sobre o direito ou não do locatário votar. O que o nosso código civilprevê em seu Artigo 1.335, inciso III, que são direitos do condômino: votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

 

Por outro lado existe uma Lei nº 4.591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. O que regulamenta o assunto é o artigo 24 , § 4º. Porém esse parágrafo no decorrer dos anos passou por 03 (três) significativas alterações.

 

Abaixo, todas as alterações até chegar na redação final do parágrafo:

 

1º - Texto Original.

 

Lei nº 4.591/64, § 4º.

 

Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.

 

2º - Segunda alteração.

 

Feita pela Lei. 8.245/91 - Lei do Inquilinato. A alteração se deu através do artigo 83 que inseriu ao § 4º da Lei 4.591/64 a seguinte redação:

 

 

 

Art. 83. Ao art. 24 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte § 4º:

 

"Art. 24. ............................................................................................................................................4º Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça."

 

3º - Terceira e última alteração.

 

Em março de 1996, entrou em vigor a Lei 9.267/96 que foi elaborada exclusivamente para alterar a redação do § 4º do artigo 24 da Lei nº 4.591/64. Ficando então da seguinte forma:

 

Em seu Artigo 24, § 4º, diz:

 

Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

 

§ 4º Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça. (Redação dada pela Lei nº 9.267, de 25.3.1996).

 

Desta forma podemos concluir que, nas duas primeiras alterações da lei o locatário tinha direito a voto limitando-se às despesas ordinárias, e vetando a sua participação na discussão de qualquer outra matéria.

 

Contudo na última alteração em vigor, ficou claro que: o locatário pode participar de qualquer tema excluindo-se apenas sobre discussões voltadas as despesas extraordinárias.

 

"Em outras palavras, conforme a leitura do § 4º do artigo 24 da Lei nº 4.591/64 podemos concluir que o locatário poderá votar em assembléia desde que: (i) os assuntos não envolvam despesas extraordinárias do condomínio e (ii) o locador não compareça a assembléia"

 

 

 

II - Os conflitos de entendimentos.

 

Existem, inicialmente dois entendimentos sobre o tema.

 

a) Primeiro Entendimento: Código Civil.

 

 

 

Código Civil em seu Artigo 1.335, inciso III, informa que:

 

São direitos do condômino:votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

 

A partir desse dispositivo do Código Civil muitos interpretam que o Artigo 24, da Lei nº 4.591/64 e todos os seus parágrafos foram vetados, o que impedem a participação dos locatários nas assembleias condominiais.

 

A justificativa é que prevalece a regra constante do § 1º do artigo 2º da Lei de Introdução ao Código Civil, que diz:

 

A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior.

 

Por sua vez, a definição jurídica de condômino é a toda pessoa que detém parte da propriedade de coisa comum. Somente o proprietário ou cessionário do direito do bem pode ser condômino. Locatário não é condômino.

 

b) Segundo Entendimento.

 

Alguns juristas entendem que, como o Código Civil não tratou especificamente da questão do direito do locatário votar ou não, o parágrafo quarto do artigo 24 da lei antiga continua em vigor.

 

III - Afinal Locatário pode ou não votar?

 

Mesmo diante de todo o exposto, ainda permanece a polêmica!

 

Uns entendem que o Código Civil revogou tacitamente o Artigo 24, da Lei nº 4.591/64 e concluem que: como o locatário não é proprietário, não teria direito ao voto. Tal direito é tão somente ao condômino (aquele que detém parte da propriedade de coisa comum). Entendem que não há qualquer menção ao locatário nas disposições do Código Civil, o qual faz menção exclusivamente ao condômino, e desta feita sustentam que somente este pode votar, tanto no que se refere às despesas extraordinárias, quanto ordinárias. Outros afirmam que o Código Civil não tratou especificamente deste tema e por esse motivo concluem que "o locatário pode participar de qualquer tema excluindo-se apenas sobre discussões voltadas as despesas extraordinárias".

 

O que se tem em comum é que: deverá prevalecer o bom sendo e observar as regras previstas na Convenção ou Regimento Interno de cada Condomínio inclusive os costumes. A procuração com poderes de voto ainda é considerada a melhor opção.

 

Exemplos:

 

Existem condomínios que, através de seus regimentos e convenções não permitem que locatários votem, tal direito cabe somente aos proprietários. Outros permitem o voto dos locatários desde que as questões tratadas não envolvam o direito de propriedade, como por exemplo: a alteração das frações ideais do terreno, a mudança de destinação das vagas de garagens, aumento e ou diminuição de unidades, entre outras. Por outro lado existem condomínios que permitem o voto do locatário desde que tal direito esteja expresso na convenção e tenha autorização do proprietário.

 

Outro ponto importante é que: o locatário sempre poderá votar se tiver a procuração com firma reconhecida do proprietário do imóvel ou se a convenção do condomínio permitir essa faculdade. Mesmo que a convenção do condomínio permita, é imprescindível a autorização do proprietário.

 

O conteúdo declarado na procuração é o que irá determinar os poderes para o locatário. Sendo assim, cabe ao proprietário decidir quais atribuições serão outorgadas ao locatário.

 

Especialistas orientam que o direito de votar em assembleia também poderá constar em contrato de locação, mediante cláusula contratual que define expressamente esta prerrogativa.

 

IV - Outra questão: o locatário pode ser sindico?

 

Em nosso ordenamento jurídico, não há proibição de um locatário ser eleito síndico. O Código Civil expressa claramente essa possibilidade:

 

"Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se".

 

 

 

Conclusões Finais.

 

Diante todo o exposto, podemos concluir que ainda esse assunto gera incertezas. Contudo, acreditando no bom senso, existem formas claras de se resolver a questão.

 

A primeira é, caso o locador/proprietário da unidade não tenha interesse e ou não consiga estar presente na assembleia poderá constituir poderes ao locatário/condômino para representa-lo. Lembrando que a outorga de poderes ao locatário, também poderá se concedida em contrato de locação, bastando apenas uma cláusula específica para este fim com fundamento no Artigo 83 da Lei nº 8.245/91 - Lei do Inquilinato.

 

Por outro lado, também é importante observar o que está estabelecido no regimento ou a convenção interna do condomínio. Sempre procurar saber se naquele condomínio é ou não vedado o voto aos não proprietários. Se não é importa saber se o locatário poderá participar com ou sem procuração. Ademais a transparência nos comunicados de assembleia é essencial, compete ao síndico fazer constar na convocação da assembleia que, por exemplo, só poderão votar condôminos munidos de procuração com firma reconhecida, tudo isto para evitar a famosa frase: "Sinto muito, mas você não pode votar".

 

Enfim o bom senso: acreditamos que o locatário deva sim participar e ter direito ao voto das questões do condomínio, desde que o assunto tratado seja referente as despesas ordinárias, tais como gastos rotineiros e necessários para manutenção do condomínio até porque esses gastos serão suportados pelo locatário não por costume ou tradição, mas sim por força de lei. Conforme artigo 23, XII da Lei 8.245 /91 - Lei do Inquilinato:

 

Art. 23. O locatário é obrigado a:

 

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

 

De igual sorte, as questões que envolvam as despesas extraordinárias de condomínio tais como, o direito de propriedade, alteração das frações ideais do terreno, a extinção de condomínio, a mudança de destinação das unidades entre outros devem ser votadas única e exclusivamente pelo proprietário.

 

Em conclusão final, o locatário para poder participar e votar em assembleias ou convenções de condomínios, desde que regularmente constituído de instrumento procuratório (procuração com poderes específicos e ou contrato de locação com cláusula específica) é necessário que ocorram duas condições:

 

1. Ausência do locador/proprietário na assembleia ou falta de interesse na participação;
2. Matéria que não seja referente composição de despesa extraordinária.

 

 

 

Fontes:

 

1. Jornal Gazeta do Povo;
2. Blog Lei do Inquilinato na Prática:Tiago Maia e Daihane Cézar;
3. Código Civil;
4. Lei nº 4.591/64;
5. Lei 8.245 /91;
6. Lei 9.267/96

 

 

Dúvidas | Sugestões | Dia a Dia :
Coach | Síndico Profissional | Condomínios
Davi Vasconcelos 
( 11 ) 940081012 - whatsapp
e.mail: davi.sindicoprofissional@gmail.com 

  

Leia Mais:  

7 Habilidades do Síndico Profissional
Assembléia em Condomínios
Convocação de Assembléia
Como conduzir uma assembléia
Funções do Síndico
Funções do SubSíndico
Seguro em condomínios
Segurança do Trabalho em Condomínios